Una caída del 32,4% registraron las ventas de viviendas nuevas en Chillán, en el trimestre febrero-abril de 2025, en comparación con igual periodo de 2024, según reveló el Informe de Coyuntura Inmobiliaria de la consultora Tinsa by Accumin.
De acuerdo al documento, entre febrero y abril de 2025 se vendieron 200 viviendas, lo que representó una caída de 32,4% en comparación con las 296 unidades del trimestre febrero-abril de 2024.
De igual forma, si se compara con el cuarto trimestre de 2024, periodo en que se comercializaron 213 viviendas, se observa una disminución de 6,1%.
Al revisar el desempeño por tipo de propiedad, se constata una contracción más profunda en el segmento de casas, cuyas ventas en febrero-abril de 2025 alcanzaron 87 unidades, lo que representa una baja de 49,1% respecto a las 171 unidades que se vendieron en igual periodo del año pasado.
En el caso de los departamentos, las ventas sumaron 113 unidades, anotando una caída interanual de 9,6% respecto a las 125 vendidas en febrero-abril de 2024.
También cayó la oferta
En cuanto a la oferta de viviendas nuevas en Chillán, el informe de Tinsa también muestra una contracción, tanto en casas como en departamentos.
Según se informó, en el trimestre febrero-abril de 2025 la oferta de viviendas totalizó 1.419 unidades, es decir, una disminución interanual de 42,0% respecto a las 2.445 viviendas de igual periodo del año 2024.
En el segmento de las casas, la oferta alcanzó a 519 unidades, lo que representó un retroceso de 51,1% respecto a las 1.071 casas que totalizaban la oferta en febrero-abril de 2024.
De igual manera, la oferta de departamentos totalizó 900 unidades en el periodo, un 34,5% menor a las 1.374 unidades de febrero-abril de 2024.
Dinamismo en la zona centro sur
El informe de la consultora Tinsa pone acento en la comparación con el cuarto trimestre de 2024, en que las ventas totales disminuyeron 6,1%. “Este resultado responde principalmente a la disminución de 14,7% en las ventas de casas, en comparación al trimestre anterior. A pesar de lo anterior, las 87 unidades colocadas en este periodo sitúan a Chillán como el mercado que ostentó el mayor volumen de ventas en toda la Zona Centro Sur, con un 30,1% de participación”, indica.
Por su parte, el segmento de departamentos aumentó 1,8%, lo que corresponde a 113 unidades vendidas, posicionando a la comuna detrás de Rancagua en términos de volumen de ventas, con un 23,4% de participación.
En el mercado general de viviendas nuevas (casas y departamentos), también Chillán y Rancagua son las comunas que lideran las ventas, con una participación del 25,9% cada una.
“Chillán se ha transformado en una ciudad intermedia dinámica, que tomó impulso post creación de la Región de Ñuble. Además, los proyectos como el tren rápido Santiago–Chillán y la expansión del aeropuerto y su conexión con el centro del país, han potenciado a Chillán como una buena alternativa para invertir en regiones”, explicó Rocío Cáceres, jefa de estudios de Tinsa by Accumin.
En cuanto a la oferta disponible, Chillán tiene 1.419 unidades disponibles, que corresponden a un 23,5% de la oferta total en el Centro Sur del país. Esta cifra representa una caída del 13,1% en comparación al trimestre anterior, “lo que quiere decir que el mercado está en un periodo de ajuste, enfocado en reducir el stock acumulado, lo que se evidencia, además, en que no se registraron ingresos de proyectos nuevos entre febrero y abril”, explicó Cáceres.
En términos de precios, el valor del metro cuadrado promedio en Chillán alcanzó las 50,61 UF/m², con una superficie promedio de 64,56 m², ubicándose entre los valores medios de la zona. “Lo positivo del mercado de Chillán es que un gran porcentaje de su oferta está bajo las 4.000 UF, que corresponden a 1.172 unidades (82,6%) de las 1.419 disponibles, que se pueden adquirir con el nuevo Subsidio al Dividendo”, agregó la ejecutiva de Tinsa.
La profesional afirmó que, aunque el panorama económico para 2025 continúa siendo incierto, las iniciativas impulsadas por diversos actores del mercado para facilitar el acceso a la vivienda “podrían favorecer un repunte gradual en las ventas y favorecer la reactivación del desarrollo inmobiliario en la zona”.
Factores de la caída
Sebastián Godoy, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Ñuble, planteó que “la caída en las ventas de viviendas en Chillán responde a un fenómeno multifactorial que se ha ido consolidando en los últimos años. Existe un claro desincentivo a la inversión, motivado principalmente por un contexto económico difícil: altos niveles de desempleo en la región, sueldos que no alcanzan para cubrir los requisitos que exigen las instituciones financieras, y una política crediticia cada vez más restrictiva. Todo esto ha generado una tormenta perfecta que afecta directamente la capacidad de las familias para acceder a un crédito hipotecario, limitando así la demanda de viviendas. Además, la incertidumbre económica general y el alza de tasas también han contribuido a frenar decisiones de compra”.
El líder gremial expuso que “uno de los socios estratégicos de nuestro gremio, Constructora Mañío, representada por su gerente zonal de ventas, Francisco Espinoza, nos compartió un análisis claro sobre el complejo escenario actual del mercado inmobiliario, describiéndolo como una verdadera ‘tormenta perfecta’ para la contracción de las ventas”.
“En primer lugar -continuó-, el aumento en las tasas de interés de los créditos hipotecarios ha reducido significativamente la cantidad de familias que logran calificar para financiamiento. A esto se suman las estrictas condiciones impuestas por las instituciones bancarias, que elevan aún más la barrera de acceso al crédito”.
“En segundo término -prosiguió Godoy-, la Unidad de Fomento (UF) ha tenido una evolución sostenida al alza, acumulando un incremento del 36,7% en los últimos cinco años. Como las viviendas se transan en UF, este aumento exige mayores ingresos a quienes desean adquirir una propiedad”.
Agregó que, “un tercer factor es el incremento en los costos de construcción, lo que naturalmente encarece el valor final de las viviendas. Y finalmente, existe un componente de especulación por parte de los compradores, quienes postergan decisiones de inversión esperando una baja en las tasas, mientras la UF continúa subiendo, lo que termina afectando aún más su capacidad de compra”.
“Frente a este panorama, el llamado que hacemos desde el gremio, y que comparten también nuestros socios del rubro, es claro: quienes hoy tienen la capacidad de invertir, debiesen hacerlo ahora. Las actuales condiciones pueden ser desafiantes, pero también representan una oportunidad antes de que los valores sigan ajustándose al alza”, aseveró el dirigente.
En esa misma línea, abordó la contracción de la oferta. “La oferta responde directamente a la demanda. En la medida que se ha ido debilitando la capacidad de compra de las personas, las empresas del rubro han debido reducir o aplazar sus proyectos para evitar riesgos financieros mayores. A eso se suman factores estructurales como el encarecimiento de los costos de construcción, mayores exigencias normativas, y demoras en los procesos de aprobación de permisos, que hacen que muchos proyectos simplemente no se ejecuten. En este contexto, la inversión privada se retrae, lo que termina afectando directamente la oferta disponible”.
Proyecciones
El presidente de la CChC Ñuble planteó que “el reciente anuncio del subsidio a la tasa hipotecaria para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF puede generar una mejoría en la dinámica del mercado de las viviendas que están en este rango de precio. Este beneficio representa una rebaja de 0,6% a la tasa de interés, lo que se traduce en dividendos más bajos y, por lo tanto, en una mayor capacidad de endeudamiento para las familias”.
“Como gremio, hacemos un llamado a informarse y aprovechar esta herramienta, porque los cupos son limitados y requiere actuar con anticipación. Además del subsidio de 60 puntos base, se suma la garantía estatal a través del Fogaes, que puede implicar una rebaja adicional de hasta 40 puntos base”, afirmó.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 4.000 UF y la tasa inicial del banco es de 4,4%, con los beneficios del subsidio y la garantía, la tasa puede reducirse a 3,4%. Esto implica que una familia pasaría de pagar un dividendo mensual de $732.723 a cerca de $655.821. “Esa diferencia mensual puede hacer viable una compra para muchas personas”, subrayó Godoy.
Nuevos proyectos
El timonel de la CChC Ñuble sostuvo que “hay interés del sector privado en retomar proyectos habitacionales, y esperamos que las condiciones comiencen a alinearse para que eso ocurra. Si las ventas mejoran, muchas empresas están listas para reiniciar sus carteras de inversión, y no solo en Chillán, sino también para comunas como San Carlos, Quillón o Bulnes, donde existe una demanda creciente”.
Destacó que “Chillán cuenta con una oferta de suelo muy atractiva para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, tanto sociales como privados. Esta disponibilidad se ve fortalecida por importantes iniciativas de infraestructura en marcha, como la circunvalación de Chillán, la construcción de terceras pistas en la Ruta 5 y el futuro mejoramiento de avenidas como Paul Harris y Vicente Méndez. Sin embargo, los instrumentos de planificación territorial, como los planes intercomunales y los planes reguladores comunales, no convergen técnicamente ni permiten una articulación efectiva entre la disponibilidad de suelo y las necesidades actuales de la inversión pública y privada”.
“A esta situación se suma la limitada capacidad de transmisión eléctrica en algunos sectores, lo que puede afectar la factibilidad de desarrollar nuevos proyectos habitacionales”, acotó Sebastián Godoy.
Permisología
Consultado por las dificultades que enfrentan los proyectos de edificación en altura en Chillán, el dirigente gremial sostuvo que “los proyectos en altura enfrentan desafíos importantes, principalmente en lo relacionado con los permisos y la tramitación. Sin embargo, confiamos en que estas dificultades son solucionables si se avanza hacia una mayor coordinación y digitalización de los procesos con las municipalidades y los organismos públicos como el Minvu y Serviu”.
Añadió que, “desde nuestro gremio estamos derechamente participando en la discusión de la nueva Ley de Permisología, aportando con argumentos técnicos que permitan que tanto la ley como sus reglamentos asociados se alineen con las soluciones que hoy necesita el país. Es fundamental que esta normativa contemple mecanismos de revisión periódica, de modo que pueda adaptarse a los cambios y desafíos que surjan con el tiempo”.
“Hemos sido enfáticos en transmitir a los parlamentarios de la región de Ñuble la importancia de avanzar con eficiencia en la tramitación de esta ley, que es urgente para reactivar la inversión, mejorar los tiempos de aprobación de proyectos y dar mayor certeza a los actores del sector. Estamos colaborando con legisladores tanto de la Cámara como del Senado, entregando insumos técnicos que reflejan las necesidades reales del rubro de la construcción. Valoramos que se legisle con una mirada técnica y actualizada, que permita reducir los tiempos de tramitación sin sacrificar el cumplimiento normativo”, puntualizó el líder del gremio de la construcción.
