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Durante el segundo trimestre de 2024, en la zona centro sur del país, entre la Región de O’Higgins y la Región de Ñuble, se vendieron 904 viviendas nuevas, según el Índice de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin) de Tinsa. Del total de unidades vendidas, el 44% corresponde a casas con 398 unidades, y un 56% a departamentos con 506 unidades.
En este periodo Chillán encabezó la venta de viviendas, con 288 unidades, representando un 31,9% del total de ventas de la zona. Luego, sigue Talca con el 23,9% del total de ventas con 216 viviendas y Rancagua con el 17,1% del total de ventas, con 155 unidades.
En el detalle del tipo de viviendas, Rancagua lideró la venta de departamentos con 127, mientras que Chillán presentó la mayor participación en el mercado de las casas, con 169, que equivale al 44,5% del total de las ventas en la zona centro sur.
Rocío Cáceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, explicó que “estamos observando una lenta, pero paulatina recuperación de las ventas en el mercado de viviendas nueva en la zona, gracias a que tenemos una inflación y una tasa hipotecaria más estable. Los primeros brotes verdes se están manifestando en la venta de casas en Chillán, que aumentó 5,6% en comparación con el trimestre anterior, con 169 unidades vendidas”.
El informe de Tinsa precisa que actualmente Chillán tiene 44 proyectos en venta, que totalizan 2.137 unidades, de las cuales 1.142 corresponden a departamentos y 995 unidades a casas. En promedio, la oferta de la comuna tiene una superficie promedio de 67,8 m² y un valor promedio de 45,9 UF por m².
“Podríamos esperar que el mercado siga presentando cifras positivas considerando que la oferta actual de la comuna se concentra en el rango de UF 2.000 a UF 3.000, donde en el mercado de casas la oferta se concentra en proyectos que se desarrollan al oriente de la comuna, y en departamentos la oferta se concentra en el centro de la ciudad”, comentó la ejecutiva.
En la capital regional de Ñuble, el tiempo promedio que demora un proyecto en comercializar todas sus viviendas es cercano a los 14 meses.
El informe también señala que Chillán fue la única comuna de la zona que registró el ingreso de nuevos proyectos durante el segundo semestre, con un solo proyecto de casas, “lo que demuestra que el mercado se está ajustando a la menor demanda, con desarrolladores enfocados en vender la oferta existente, antes de activar nuevas inversiones”, explicó Cáceres.
Sobre el ingreso de nuevos proyectos, la ejecutiva proyecta que aún no haya mucho dinamismo, a la espera de que las iniciativas para actualizar el Plan Regulador Comunal (PRC) avancen y sean concordantes con el nuevo Plan Regulador Intercomunal de Chillán (PRICH), el cual amplía el área urbana de la comuna, considerando el crecimiento sostenido de la ciudad. “Los inversionistas esperarán a tener mayor certidumbre, especialmente porque las últimas modificaciones en el PRC limitan la altura en la zona centro de la ciudad, lo que encarece el suelo urbano”, concluyó.
Desafíos urbanos
Las más de 2 mil viviendas nuevas disponibles en la comuna se encuentran en los sectores centro y oriente de la comuna. Esta alza inmobiliaria representa una serie de desafíos urbanos para garantizar el bienestar y calidad de vida de los vecinos, en cuanto a servicios, transporte, conectividad, educación, salud, entre otros ámbitos.
Desde la mirada del arquitecto Celso Monsalve, es positivo que existan proyectos de departamentos en el centro de Chillán, “ya que con esto se densifica en sectores preparados para recibir habitantes y concentrando sus movimientos y quehaceres en áreas cercanas, caminables y en el fondo humanas y amables. Esto potencia la idea de una ciudad de 15 minutos, en donde todo queda a una distancia cercana, y nos deshagamos del automóvil. Sin él en la ecuación toda ciudad mejora a la larga”.
Lo que sí advirtió es que se debe tener mucho cuidado con la exageración en la densificación y que los edificios no superen los 10 pisos de altura.
“No podemos tolerar como comunidad la llegada de adefesios arquitectónicos de más de 10 pisos. Estos son los llamados guetos verticales en Santiago, que tanto mal traen y es muy perjudicial tener tantos habitantes en tan poco espacio. Problemas de hacinamiento, congestión vehicular y conos de sombra exagerados son algunos problemas que se generan con edificios de mucha altura”, detalló el magíster en Diseño Sustentable.
El arquitecto considera que “la ciudad, en el centro, sí está preparada para recibir el crecimiento que Chillán proyecta, pero no así la periferia, y es ahí en donde se debe definir claramente políticas de descentralización de los equipamientos y servicios que los barrios requieren, así como mejorar la interconexión de estos barrios con el centro”.
Agregó que lo más importante es contar con un plan de transporte público de calidad, y esto no se logra con más calles para los vehículos, sino priorizando otros medios de transporte como la bicicleta. “No se le puede pasar el diseño urbano solo a los ingenieros en transportes, que por ellos harían avenidas exageradas solo pensando en el automóvil. Hay que priorizar el transporte público, en bicicleta y a pie. Esas son las prioridades de toda ciudad moderna hoy en día”, subrayó.
En tanto, el arquitecto Claudio Martínez considera que los desafíos de este desarrollo inmobiliario en el centro y oriente de la comuna son dos: la densificación y espacios públicos de calidad.
Respecto a la densificación, señaló que es necesario modificar el Plan Regulador, para establecer las densidades que permitan un crecimiento habitacional de manera ordenada.
“Los desafíos urbanos que se deben abordar son dos, principalmente. El primero de ellos es que Chillán debe apostar a una densidad media, tanto en el casco histórico como en la periferia. No puede llenarse de edificios en altura extrema en el centro histórico, porque va a causar un problema a la larga en el uso del espacio público y la saturación del espacio público. Y la periferia no puede seguir extendiéndose indefinidamente, por lo tanto, urge modificar el Plan Regulador y establecer densidades medias con algunas variantes, tanto en el centro de la ciudad como en los bordes, de modo de dejar espacio liberado para el segundo factor, que es muy importante, que es la calidad del espacio público”, subrayó.
El arquitecto Martínez expresó la necesidad de generar, junto a estas nuevas viviendas, espacios públicos que complementen la vida de las personas en la ciudad.
“Hoy en día, más que nunca, se requiere espacio público de calidad, por lo tanto, los procesos de urbanización no deben resolver solamente el tema de la vivienda, sino que también los espacios de esparcimiento, de encuentro, comercio, equipamiento de espacios públicos de calidad, que genere también lugares de encuentro y que dé mayor seguridad al vivir en la ciudad”, añadió.
Enfatizó que el crecimiento inmobiliario debe ir de la mano con la expansión de bienes y servicios hacia la periferia, para así brindar mejor calidad de vida a los vecinos que residen en estos sectores que son densamente poblados.
“Chillán sigue siendo una ciudad que tiene los servicios también demasiado concentrados y con este crecimiento exponencial hay que apostar a instalar también servicios y bienes públicos en los sectores periféricos donde están las urbanizaciones”, cerró.
Conectividad
El sector oriente de la ciudad ha crecido exponencialmente en el último tiempo, con una gran cantidad de proyectos habitacionales nuevos y otros en desarrollo. Hoy día hay mayor presencia de locales comerciales en rubros como gastronomía, gimnasio, farmacia, centros de salud, veterinarias, entre otros, pero el gran problema que afecta a esta zona es la conectividad vial.
Es por ello que la remodelación de la Avenida Alonso de Ercilla es uno de los proyectos más esperados y anhelados por los vecinos. Esta iniciativa promete mejorar la conectividad y dar solución a los problemas de congestión vial que por años ha afectado al sector.
Este mes comenzaron las conversaciones participativas con los residentes, instancia en la que se notificó la expropiación de 260 terrenos o lotes para concretar el proyecto. La expropiación en su mayoría se hará en el sector norte de la avenida y se ensanchará la calle en 30 metros, según el diseño del proyecto.
Luego de las expropiaciones, se procederá a la adjudicación de recursos para iniciar las obras, proceso que en total puede demorar hasta cinco o seis años.
El proyecto se divide en cuatro tramos: Alonso de Ercilla 1 (entre Avenida Huambalí y calle Loma Blanca), Avenida Los Puelches – Las Rosas (entre Avenida Alonso de Ercilla y camino a San Bernardo), Andrés Bello (Camino a San Bernardo y Avenida Vicente Méndez) y Alonso de Ercilla 2 (Avenida Ruiz de Gamboa y Huambalí).
