Esta semana se conoció la situación en la que viven al menos 30 familias en el sector Verde Esperanza en Chillán, sin red de agua potable, accesos y caminos sin pavimento, un canal que provoca inundaciones en invierno afectando a las viviendas. Estas condiciones se arrastran desde hace décadas e impactan negativamente la calidad de vida de los vecinos que allí habitan.
El problema de Verde Esperanza, en la periferia de la ciudad, se replica en asentamientos y parcelaciones de la región que no cuentan con la infraestructura necesaria ni condiciones de habitabilidad. A la capital regional se suman comunas como Coihueco y Pinto, donde la expansión de las parcelaciones, en sectores rurales y urbanos, representan grandes desafíos ante la demanda de servicios básicos, las dificultades de conectividad, la seguridad y el impacto sobre el entorno.
Si bien la comercialización de estos terrenos ha disminuido o se mantiene estancada respecto del auge registrado hace algunos años, la llegada de familias a estos sectores sigue planteando exigencias a las administraciones comunales, quienes coinciden en que el crecimiento de los loteos y las subdivisiones de predios agrícolas requiere mayor planificación y coordinación institucional, considerando que muchos de estos asentamientos se encuentran fuera de los radios urbanos y no cuentan originalmente con infraestructura ni servicios suficientes para atender a sus habitantes.
Desde la Secretaría de Planificación Comunal (Secplan) de Chillán, el asesor urbanista Nelson Anabalón afirmó que durante los últimos cuatro años se ha registrado una disminución en la aprobación de este tipo de loteos, principalmente debido a modificaciones administrativas en sus procesos de tramitación, “existiendo la posibilidad de rechazo si hay indicios que se subdivide para uso habitacional o se advierte que son loteos encubiertos al margen de lo que permite la ley o que no presenten accesos desde un bien nacional de uso público”.
No obstante, precisó que “en la actualidad siguen existiendo loteos de antigua data, por lo cual hay predios disponibles para las familias que quieran habitar en los ‘extra muros’ de la ciudad”.
Respecto de las consecuencias de este fenómeno, el arquitecto advirtió que la proliferación de las parcelas de agrado para uso habitacional en torno a los centros poblados, genera problemas que van más allá del ámbito urbanístico o de seguridad.
“Primeramente, es un crecimiento urbano difuso, sin planificación, lo cual conlleva déficit en los servicios, infraestructura y accesibilidad. Tras la creación de tales loteos se producen requerimientos adicionales por partes de los nuevos habitantes, que solicitan servicios básicos como la recolección de residuos domiciliarios, la iluminación de sus caminos, la mantención de las vías y posteriormente solicitan la dotación de servicio de agua potable colectivo, lo cual no estaba considerado al momento de planificar territorialmente la comuna”, explicó.
“Segundo: como no existe la posibilidad de entregar otros servicios como educación y salud y generalmente corresponden a personas que trabajan en la ciudad de Chillán, se produce congestión en las vías de acceso, por la necesidad que tienen las familias que viven en esos lotes para proveerse de estos servicios en el centro urbano planificado”, prosiguió.
Anabalón también llamó la atención sobre los efectos ambientales, particularmente por la proliferación de pozos para consumo y riego, que podría disminuir la disponibilidad de agua. Asimismo, planteó inquietudes respecto de la pérdida de terrenos agrícolas productivos y los eventuales efectos de las mascotas sobre la fauna silvestre.
A su juicio, la magnitud de estas consecuencias hace necesario invertir en estudios que permitan diseñar planes para revertir estos problemas y avanzar hacia un desarrollo territorial más armónico.
Coihueco: caminos, agua y seguridad
Una situación similar enfrenta Coihueco, comuna donde, según su alcalde Wilson Palma, la venta de parcelas ha perdido dinamismo respecto de lo ocurrido hace dos o tres años, cuando se produjo una comercialización masiva de terrenos.
“Creo que la situación económica del país ha impedido que se parcelen y vendan más predios, porque, dos o tres años atrás hubo una venta masiva de parcelas en la región, porque andaba mucho circulante, sobre todo cuando se dieron los bonos o pudieron retirar de las AFP. Ahora hay parcelaciones, sí, efectivamente, pero ha estado estancado el tema de las ventas”, comentó el edil.
Sin embargo, el jefe comunal sostuvo que la extensión territorial de Coihueco y la cantidad de predios disponibles han favorecido los procesos de subdivisión, incluso por parte de agricultores que han optado por vender terrenos ante la menor rentabilidad de la actividad agrícola.
“Coihueco en territorio es la comuna más grande de la región de Ñuble, por lo tanto, eso significa que hay muchos predios que están a la venta, parcelaciones, los mismos agricultores han iniciado procesos de subdivisión porque la agricultura no está dándole rentabilidad para subsistir de esa actividad económica, entonces ha ido proliferando sin duda la venta de parcelas”, dijo.
Palma advirtió que el principal problema aparece cuando las familias se instalan en estos sectores y comienzan a demandar servicios que las municipalidades no siempre están en condiciones de proporcionar.
“Cuando se asientan núcleos familiares, aumentan las solicitudes de mejoras de caminos, aplicación de matapolvo, material pétreo, instalación de luminarias y rondas de seguridad. Y lo que es más complejo aún es que la ciudadanía empieza a organizarse, constituyendo organizaciones comunitarias y exige, por ejemplo, la instalación de agua potable”, precisó.
Palma sostuvo que la disponibilidad de recursos para responder a estas necesidades es limitada, particularmente en materia de infraestructura hídrica, lo que obliga a los municipios a recurrir al abastecimiento mediante camiones aljibe para atender a las familias de sectores rurales.
En materia de seguridad, agregó que la dispersión territorial dificulta la cobertura policial, considerando que la dotación de Carabineros no resulta suficiente para responder oportunamente a los requerimientos de todos los sectores de la comuna.
Respecto de los lugares donde se concentra las parcelaciones, identificó principalmente los terrenos cercanos a rutas pavimentadas y al radio urbano. Entre ellos mencionó la ruta N-49, que conecta Chillán con Coihueco, siendo la zona con mayor plusvalía en la comuna; la N-545, hacia Estación Pinto, y la N-51, en dirección a Roblería.
Pinto: preocupación por la seguridad
En Pinto, el alcalde Jairo del Pino también reconoció una disminución de las parcelaciones y subdivisiones de predios agrícolas, particularmente en el sector sur de la comuna, donde anteriormente se concentraba una mayor cantidad de estos proyectos.
No obstante, manifestó su preocupación por las consecuencias que han generado los asentamientos rurales, especialmente en materia de seguridad.
“Siendo bien honestos, los efectos que producen las parcelaciones en nuestra comuna mayoritariamente son efectos negativos, afectando nuestra seguridad, facilitándose algunas incivilidades y también se han cometido algunos delitos que, producto de estas parcelaciones, no eran habituales en nuestra comuna de Pinto y desde hace un tiempo atrás se han vuelto recurrentes”, afirmó.
El alcalde agregó que la llegada de nuevos residentes ha incrementado considerablemente las solicitudes de servicios municipales, principalmente en iluminación, seguridad, recolección de residuos domiciliarios y entrega de agua.
Freno en venta de parcelas y solicitudes de subdivisión
Desde el mercado inmobiliario, Sandra Díaz, corredora de Díaz Varas Propiedades, también observa una desaceleración en la venta de parcelas durante los últimos meses, especialmente después del invierno. Según explicó, este año factores como la cesantía y la incertidumbre económica han incidido en la decisión de compra de las familias.
“La venta de parcelas se ha frenado desde el invierno que pasó, a diferencia del año pasado que se vendió normal”, dijo.
Díaz señaló que, pese a este escenario, continúa el interés por cambiar el estilo de vida y trasladarse a sectores rurales, privilegiando viviendas más amplias, espacios verdes y piscinas, lejos de la congestión de los centros urbanos. Entre los sectores con mayor atractivo mencionó Cato, el camino a Coihueco y la ruta hacia las Termas en Pinto.
La corredora agregó que los precios de las parcelas de 5.000 metros cuadrados se han mantenido e incluso han registrado bajas en algunos sectores, como el camino a Coihueco.
El auge de las parcelaciones rurales perdió fuerza. Así lo afirmó Paulina Espinosa Rojas, doctora y profesora asistente de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Geografía de la Universidad de Concepción, además de directora del Magíster en Procesos Urbanos Sostenibles (MAPUS), no obstante, advirtió que la disminución de las solicitudes de subdivisión rural no significa que los efectos de las parcelaciones hayan desaparecido.
“Las solicitudes de subdivisión disminuyeron cerca de un 60% entre 2022 y 2025. Pero esa caída no significa que el problema territorial esté resuelto. Hay terrenos que ya fueron subdivididos y cuya ocupación puede seguir aumentando, junto con las necesidades de agua, caminos y servicios. La preocupación debe ir más allá de cuántas parcelas se venden, hay que preguntarse dónde se está construyendo y qué capacidad tienen esos lugares para recibir nuevas viviendas. El paisaje rural no es un terreno vacío disponible para ocupar: sostiene actividades agrícolas, almacena agua y conecta ecosistemas de los que también dependen nuestras ciudades”, sentenció.
En cuanto a las dificultades que las parcelaciones generan para las comunas, la académica indicó que “cuando las viviendas se dispersan sin planificación, aumentan las distancias y se vuelve más difícil y costoso prestar servicios, como la recolección de basura, el abastecimiento de agua y la atención de emergencias que deben llegar a lugares que muchas veces carecen de infraestructura suficiente. La pregunta es quién asume esos costos y si fueron considerados antes de vender los terrenos”.
También advirtió sobre las consecuencias ambientales de este proceso, especialmente en materia de disponibilidad hídrica y conservación de los ecosistemas. La proliferación de caminos, cierres perimetrales, pozos y construcciones puede fragmentar ambientes naturales, alterar los sistemas de drenaje y generar efectos que trascienden los límites de cada propiedad, alcanzando a comunidades vecinas y sectores ubicados aguas abajo.
En ese contexto, Espinosa planteó que las parcelaciones no deben analizarse como intervenciones aisladas, ya que sus impactos se acumulan sobre el territorio y pueden comprometer actividades agrícolas, recursos hídricos y conexiones ecológicas de las que también dependen las ciudades.
Respecto de las regulaciones, reconoce que un mayor control ha contribuido a limitar prácticas que utilizaban la subdivisión de terrenos agrícolas para desarrollar proyectos residenciales. “Sin embargo, sería apresurado atribuir toda la caída a la regulación, porque también influyen las condiciones económicas o al contexto sin pandemia en que era apetecido vivir fuera de la ciudad, por ejemplo”, agregó.
A su juicio, el principal desafío es avanzar desde el control de cada subdivisión hacia una planificación territorial integral, que permita establecer dónde es adecuado construir, qué sectores cuentan con agua e infraestructura suficiente y cuáles deben protegerse por su valor agrícola, ecológico o por los riesgos que presentan.
“Una regulación será insuficiente si solo exige resolver los servicios dentro de cada proyecto sin considerar sus efectos sobre la cuenca, los caminos y las comunidades existentes. La menor actividad abre una oportunidad para ordenar el territorio y anticiparse a los problemas que después deben enfrentar las familias y los municipios”, expresó la profesora asistente de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Geografía de la UdeC.
Necesidad habitacional
Desde la mirada del arquitecto y urbanista Miguel Pino, la expansión de las parcelaciones rurales en Ñuble responde, en parte, a una necesidad habitacional que el mercado urbano no siempre logra satisfacer. Sin embargo, precisó que su crecimiento también evidencia dificultades de planificación territorial, disponibilidad de servicios básicos y capacidad de respuesta del Estado. Considera que el problema no radica únicamente en la subdivisión de terrenos, sino en las condiciones en que se desarrollan estos asentamientos y en la falta de una estrategia integral para regular su ocupación.
“Primero, hay que entender que hay una necesidad latente de tener una vivienda digna y no tan cara, que hoy día los sectores urbanos no están teniendo la condición de absorber, pero, por otro lado, hay que entender que, si vamos a parcelar y vamos a seguir extendiendo esta forma de habitar dentro del territorio, tiene que ser regulada, y los llamados a poder implementar eso son los gobiernos regionales”, indicó.
A su juicio, uno de los principales problemas es la falta de coordinación entre las políticas habitacionales y la planificación territorial. Mientras el Ministerio de Vivienda y Urbanismo concentra sus esfuerzos en facilitar el acceso a la vivienda, los gobiernos regionales tienen un papel relevante en la definición de los usos y prioridades del suelo rural. Por ello, plantea que se requieren políticas regionales de desarrollo territorial que permitan establecer dónde es adecuado promover nuevos asentamientos y bajo qué condiciones.
“Las napas hoy día se están contaminando y tenemos suelos contaminados, están dificultando el desarrollo agrícola también, y sobre todo acá que es una región agrícola por espíritu, y por eso es ahí donde se empiezan a ver esas variables que son necesarias de entenderlas en conjunto, y para eso se necesita tener claro las políticas regionales de ocupación del territorio, y a partir de las políticas se establecen los planes, y los gobiernos regionales van derivando a través de estudios y consultorías, para ver de qué manera se va a privilegiar la ocupación del territorio”, expresó el arquitecto.
Uno de los mayores desafíos, explicó Pino, es garantizar servicios básicos para comunidades que se instalan en sectores rurales sin infraestructura suficiente. Entre las principales dificultades identifica el abastecimiento de agua potable, el tratamiento de aguas servidas, la gestión de residuos y el suministro eléctrico.
Del mismo modo, expresó que estas necesidades no pueden quedar únicamente en manos de los municipios, que deben responder con presupuestos limitados a demandas crecientes de iluminación, pavimentación, infraestructura sanitaria y otros servicios. A largo plazo, sostiene, la falta de planificación puede obligar a las administraciones comunales a destinar importantes recursos para resolver problemas que debieron ser considerados antes de la ocupación de los terrenos.
Añadió que la ampliación de los límites urbanos no siempre coincide con los planes de crecimiento de las empresas sanitarias, lo que puede dejar sectores sin cobertura adecuada. A ello suma la ausencia de una gestión integrada del recurso hídrico a escala de cuenca, que considere las necesidades de consumo humano, producción y agricultura, así como la falta de una estrategia regional de gestión de residuos.
Otro aspecto que considera preocupante es la aparición de construcciones que no necesariamente se ajustan a las condiciones de subdivisión rural.
“La realidad de hoy día en este tipo de asentamientos es justamente de que se están construyendo mayor cantidad de unidades habitacionales dentro de un predio que tiene por exigencia una sola unidad cada 5 mil metros cuadrados. Esta situación dificulta la fiscalización”, indicó el arquitecto.
