La discusión en torno a la eliminación del Crédito Especial a Empresas Constructoras (CEEC) se ha instalado en la agenda pública, lo que era previsible pues este beneficio tributario ha permitido sostener financieramente la construcción de viviendas sociales en Chile.
Sus detractores consideran que fue un regalo para el sector privado, no obstante la experiencia en nuestra región nos muestra que ha sido más bien un incentivo diseñado para mantener la participación de las constructoras en un mercado donde las utilidades son estrechas y los riesgos altos. A través de ese mecanismo, las empresas pueden recuperar parte del IVA soportado en la compra de materiales y servicios, o bien recibir un porcentaje del valor de venta de las viviendas sociales. Ese margen resultó crucial para que miles de familias accedieran a una solución habitacional en las últimas tres décadas. Sin embargo, la Ley 21.420 –que busca aumentar la recaudación mediante la reducción de exenciones tributarias– estableció su eliminación gradual. Hasta diciembre de 2022 el beneficio fue de 12,3%, luego bajó a 6,1% y este año se reducirá a 3,08% y en enero de 2027 desaparecerá por completo.
En Ñuble, donde el restringido acceso a la vivienda continúa siendo una preocupación, el impacto es evidente. Seg´´un la Cámara Chilena de la Construcción, la eliminación del CEEC se traducirá en viviendas más caras, menor participación de constructoras en proyectos sociales y, en definitiva, en un freno a la meta de reducir el déficit habitacional.
Adicionalmente, el diputado Frank Sauerbaum (RN) ha puesto sobre la mesa un problema operativo que agrava la situación: proyectos planificados bajo este beneficio vigente hasta 2024 han quedado atrapados en la burocracia y han debido desplazar sus fechas de venta hacia 2025. Ello significa que las empresas recibirán la mitad del crédito previsto, alterando por completo su estructura financiera. Para pequeñas y medianas constructoras, este ajuste podría marcar la diferencia entre continuar en el mercado, o quebrar.
Aquí surge una contradicción difícil de obviar. El Estado busca recaudar más eliminando un beneficio tributario, pero al mismo tiempo se verá obligado a destinar mayores recursos en subsidios para compensar el alza de precios de las viviendas sociales. Un círculo vicioso que lejos de mejorar la eficiencia del gasto público, amenaza con encarecerlo.
El debate no debería reducirse a una dicotomía entre recaudar más o beneficiar a las constructoras. Se trata de cómo diseñar un sistema que asegure vivienda digna y asequible a las familias que más lo necesitan. En esa línea, el propio Ministerio de Hacienda sugirió explorar mecanismos de apoyo directo a las personas, más transparentes y focalizados. Esa alternativa, correctamente implementada, podría reemplazar al CEEC sin generar distorsiones en la industria y, al mismo tiempo, proteger a las familias vulnerables.
Pero cualquier solución requiere tiempo. Por ello, la propuesta de postergar la entrada en vigor del nuevo tramo de reducción del beneficio parece razonable, a fin de evitar que proyectos diseñados bajo ciertas reglas queden desfinanciados por causas ajenas a las constructoras.
La vivienda social no puede quedar a merced de una coyuntura fiscal adversa o de una lógica tributaria pura y dura. La certidumbre jurídica y económica es un requisito básico para cualquier política habitacional sostenible.
