A seis meses de su publicación, el Plan Regulador Intercomunal de Chillán y Chillán Viejo (Prich) marca un hito en la planificación territorial, proyectando un crecimiento ordenado y sostenible en la intercomuna, al regular el espacio urbano y rural. Entre los temas expuestos por el plan, está la expansión las áreas industriales y urbanas, lo que abre expectativas en torno a la atracción de nuevas inversiones, públicas y privadas, que potencien el desarrollo de ambas comunas. Sin embargo, unas de las principales barreras que se advierten para la instalación de nuevos proyectos, es la insuficiente infraestructura adecuada, en términos eléctricos, sanitarios y viales, lo que ha postergado la llegada de nuevos capitales.
Si bien esta herramienta de planificación entrega claridad y certezas a los inversionistas, al otorgar un marco regulatorio del territorio, no es suficiente, para los expertos, sino existe una actualización de los planes reguladores de ambas comunas, para que respondan estos sectores a las definiciones del Prich y evitar con ello cualquier duda que pudiese retrasar los proyectos.
Desde ambas municipalidades admiten que están realizando un trabajo para renovar sus planes reguladores, pero advierten que los estudios para fundamentar las decisiones de estos documentos tienen un costo elevado, que por sí mismas son imposibles de solventar, por lo que deberán postular a fondos del Gobierno Regional.
En el caso de Chillán, la actualización del PRC se enfoca en redefinir las alturas máximas permitidas en el casco histórico de Chillán, para proteger su carácter patrimonial, y en la inclusión de nuevas áreas de conservación histórica.
Dentro del Prich, se identifican, además, áreas potenciales de desarrollar parques o áreas verdes intercomunales, lo que ha generado un trabajo técnico y de asesoría en conjunto entre ambas municipalidades para articular un plan de infraestructura verde, que recoja lo expuesto en el instrumento.
Ruta 5, como eje industrial de la intercomuna
La zona industrial sobre el suelo rural es reconocida y regulada por el Prich, con la conformación de 1.123 hectáreas más. Con este nuevo plan, existe expectación en torno al arribo de nuevas inversiones al sector, ya que, en rigor, se establecen condiciones y reglas claras para el desarrollo del espacio. Sin embargo, se advierte que para estimular la llegada de estas, se requiere dotar a la ruta de infraestructura necesaria.
Para eso se comenzaron a realizar solicitudes al MOP en orden a plasmar proyectos para mejorar la conectividad, como la construcción del Camino San Marcelo, el puente sobre el estero Quitasol, en Chillán Viejo y la creación de una tercera pista en la ruta 5 Sur. Propuestas que fueron analizadas en una reunión entre Cámara de Construcción, Comercio, municipio chillanvejano y la Seremi de Obras Públicas.
Sin embargo, desde el MOP mencionan que respecto a la ruta S/R N-666 San Marcelo de 5,2 km, no tiene priorización en este momento, por lo cual se ingresará la instrucción a Vialidad para agregarla en la próxima elaboración de diseño, que es el primer paso para avanzar, en un futuro, a su asfaltado. En relación a la petición de un puente, el MOP aclara que no puede intervenir ese puente al estar en un seccional urbano, bajo tuición municipal, por lo tanto, el municipio puede pedir asesoría a Vialidad, para levantar el proyecto.
Finalmente, la solicitud de tercera pista en ruta 5 sur, tramo Chillán-Collipulli, de momento no es posible, pero desde MOP comentaron que se evaluará en la etapa de diseño de ingeniería de obras.
Se incorporan nuevas zonas urbana para crecimiento inmobiliario
El Prich amplió los límites urbanos de la intercomuna, extendiendo Chillán por el oriente hasta el río Cato y Chillán Viejo hasta el río Chillán, agregando 3.493 hectáreas. Estas nuevas zonas urbanas están proyectadas para uso mixto, es decir, tanto habitacional como equipamiento. Por ahora, desde el sector privado solo hay interés, pero hasta ahora ninguna propuesta concreta de inversión, ya que en la actualidad existen barreras que aún restringen la posibilidad de proyectar obras.
Una de ellas, plantean desde la Cámara de Construcción Ñuble, es la falta de planes reguladores actualizados, que permitan otorgar las condiciones necesarias para no retrasar inversiones.
“Ahora, es importante actualizar prontamente los planes reguladores comunales o hacer las enmiendas correspondientes para que respondan estos sectores urbanos a las definiciones que hace el plan intercomunal y evitar así cualquier duda e incerteza jurídica en su interpretación debido a las discrepancias que hubiera entre ambos planes en cuanto a las condiciones en algún sector de la ciudad”, sostiene el presidente de la Cámara de Chilena de la Construcción, Sebastián Godoy.
Asimismo, el representante enfatiza que es necesario dotar de infraestructura clave esas nuevas áreas urbanas, para incentivar la inversión pública y privada.
“Ha habido interés de inversión en las nuevas zonas urbanas establecidas en el Prich. Este interés se debe a que ofrece una planificación a largo plazo que proporciona seguridad y previsibilidad a los inversionistas. La mejora en la infraestructura y los proyectos de conectividad son esenciales para el desarrollo de esta zona urbana. (…) Ahora, es importante que para poder desarrollarse esta zona urbana se dote de agua potable, alcantarillado, electrificación, luminarias y vialidad local, es decir, con la infraestructura necesaria para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos”, explicó.
Urgencia de actualizar los planes reguladores de Chillán y Chillán Viejo
El Prich vigente da luz verde a la actualización de los planes reguladores de la intercomuna, ya que al ser un instrumento de planificación territorial que regula el desarrollo urbano y rural de ambas comunas, establece parámetros que deben quedar reflejados en los documentos de ambas comunas.
En ambas comunas sostienen que se están dando pasos para renovar los planes reguladores. En el caso de Chillán Viejo, señalan que están trabajado en la elaboración del informe fundado del instrumento, el cual una vez aprobado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo se debe dar inicio a la elaboración de los términos de referencia y bases para postular la actualización al FNDR del Gobierno Regional, ya que dicho estudio tiene un valor que el municipio no puede asumir.
“Los temas prioritarios tienen relación con ajustar nuestro Plan Regulador con las normas establecidas en el reciente Plan Regulador Intercomunal, así mismo ajustar normas que permitan el desarrollo de viviendas integradas y articuladas con los planes y programas que dispone el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, por otro lado, establecer ciertas zonas que permitan un desarrollo de densificación en altura, para ello es posible legalmente incorporar beneficios de constructibilidad. Y evidentemente seguir potenciando las zonas destinadas a desarrollo de actividades productivas en el eje ruta 5”, informaron desde el municipio chillanvejano.
Por su parte, Chillán también está trabajando en la etapa de formulación del nuevo plan.
El director de Planificación, Carlos Araya indicó que actualmente se están desarrollando los antecedentes técnicos de la renovación del instrumento. “La municipalidad ejecutó un informe fundado para dar inicio al estudio de modificación del Plan Regulador Comunal, el cual fue aprobado por la Seremi de Vivienda y Urbanismo. Posteriormente el concejo municipal aprobó dar inicio al estudio lo cual se refrendó con la dictación del decreto respectivo. En forma posterior se envió a la Seremi de Vivienda y Urbanismo los antecedentes técnicos para su aprobación, el cual se encuentra en revisión, encontrándonos en esa etapa del Plan”, explicó.
El alcalde de Chillán, Camilo Benavente, resaltó que como los recursos involucrados para este estudio bordearán los 500 millones de pesos, lo cual no es abordable con las arcas municipales, existen conversaciones con el GORE Ñuble.
“(El GORE) ha planteado el interés de financiar en gran parte este estudio, por lo cual, conforme a lo anterior, estamos en proceso de formulación del plan y así obtener la Recomendación Favorable por parte del Ministerio de Desarrollo Social, para su financiamiento por parte de entidades públicas”, comentó.
Construcción en altura en el centro urbano v/s protección del patrimonio
La altura de los edificios en el centro de Chillán ha sido un tema ampliamente debatido y que ahora tras el Prich adquiere mayor relevancia, ya que este reduce concentración poblacional, especialmente en el centro, al restringir las densidades promedio a 500 habitantes por hectárea en Chillán y a 400 habitantes por hectárea en Chillán Viejo, lo que indirectamente limita la construcción en altura.
Para el ex presidente de la Cámara de Construcción de Ñuble, Ricardo Salman, estas medidas tienden a elevar el precio final de las edificaciones.
“Lo ideal sería mantener una mayor densidad que permita una mayor cantidad de soluciones habitacionales en aquellas zonas de la ciudad que cuenten con un mayor equipamiento, como es el caso del centro de Chillán. Lamentablemente, es precisamente en esta área donde se ha optado por limitar la densidad. Considero más conveniente facilitar y promover que los grandes proyectos se ubiquen en avenidas importantes, que tengan la capacidad de soportar un mayor flujo vehicular y así evitar la congestión”, sostiene.
Desde el punto de vista del ingeniero, Chillán está experimentando un significativo crecimiento poblacional, lo que obliga a generar una oferta habitacional adecuada.
“Es cierto que, para algunos, los nuevos proyectos pueden entrar en conflicto con la preservación de las edificaciones históricas. No obstante, debemos reconocer que los propietarios de estas edificaciones antiguas muchas veces enfrentan dificultades para mantenerlas debido a los altos costos que ello implica. Esta falta de mantención puede resultar en una mala imagen para la ciudad. Hay una propuesta en consideración para designar la Avenida Libertad, entre Brasil e Isabel Riquelme, como un barrio típico con el propósito de conservar la arquitectura tradicional. Esta iniciativa parece ser un enfoque más acotado, que busca preservar el patrimonio sin afectar negativamente el desarrollo urbano”, reconoce.
El arquitecto Claudio Martínez ha defendido la propuesta de limitar la construcción en altura en el cuadrante comprendido por las cinco plazas, ya que, según plantea, representa una amenaza para el patrimonio, por lo que espera que el futuro Plan Regulador acoja sus planteamientos.
“El casco histórico tiene una serie de valores patrimoniales y medioambientales, de diseño urbano, que se pueden perder si se sigue proliferando de manera indiscriminada la edificación en altura. Eso ha provocado, entre otras cosas, que la especulación inmobiliaria, donde la gente demuele sus casas para playa estacionamiento en espera de que aparezca una oferta inmobiliaria. El segundo punto, es que el plan actual permite altura indefinida en el centro y va bajando a medida de los bordes. En realidad, lo que eso ha producido es una expansión descontrolada de la ciudad a baja altura con todos los problemas que hay en la realidad, porque no se puede construir edificios en ciertas zonas que son periféricas. Ese problema de alguna manera está consolidado en Chillán, pero una modificación del plan regulador podría, por lo menos, en el mediano largo plazo, frenar eso y abrir expectativas de un desarrollo más equilibrado de la densidad, de la altura de edificación”, sostuvo.
Según plantea, a través de una modificación no sustancial del plan regulador, podría entrar en vigencia por separado la regulación de la altura, mientras se espera el consolidado del nuevo instrumento. “Nosotros en 2020 ingresamos la solicitud en esa línea, que es modificar un solo aspecto. En este caso la modificación era la altura del casco histórico. Eso se puede hacer en un plazo relativamente corto y el proceso de la totalidad del Plan Regulador, bueno ese proceso es mucho más lento, pero agregar el tema de la altura en la modificación del Plan Regulador puede facilitar el regular la altura del casco histórico de manera mucho más rápida. Entra en vigencia por separado”, puntualiza.
Aprovechar potencial de áreas verdes propuestas en el Prich
El Plan Regulador Intercomunal no solo reconoce las áreas verdes y parques intercomunales existentes, sino también el déficit de ellas, la identificación de terrenos con alto potencial de conformación de parques o áreas verdes intercomunales y además propone crear espacios torno a ríos y esteros.
¿Hay proyectos en torno a estos espacios? En ese sentido, desde la Municipalidad de Chillán señalan que el Plan de Infraestructura Verde es vital para habilitar estos espacios y por ende resolver el déficit de áreas verdes y esparcimiento.
El director de Secpla, Carlos Araya, informa que “en el caso del Plan de Infraestructura Verde, y como todos aquellos temas relacionados con problemáticas ambientales, se tomó la decisión de trabajar en forma conjunta con la Municipalidad de Chillán Viejo, plan que recogerá entre otros, las áreas verdes y parques interurbanos propuestos por el Prich”.
Ese documento se encuentra actualmente en proceso de modificación y revisión por parte de los equipos de Asesoría Urbana de Chillán Viejo y Chillán. Se está dedicando especial atención a la inclusión de antecedentes y términos técnicos de referencia, así como a la elaboración de un presupuesto detallado. Este trabajo es fundamental para preparar una presentación exhaustiva ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo.
En ese contexto, desde el municipio de Chillán Viejo subrayan que el trabajo conjunto es “la única forma de garantizar que la idea de un Parque Estero Las Toscas o un Parque Río Chillán sea exitoso en su diseño, ejecución y mantención. Ejemplos de este trabajo coordinado existen a nivel nacional, el caso del Parque Urbano Kaukari en Copiapó y el Parque Víctor Jara en el zanjón de la Aguada, en la Región Metropolitana, son parques que la ciudadanía ha valorado en su resultado”.
