Si bien a partir de abril se ha observado un mayor dinamismo en las colocaciones de créditos hipotecarios en la región de Ñuble, luego de una desaceleración producto de las mayores tasas de interés y las restricciones impuestas por los bancos, es innegable el frenazo que enfrenta el sector inmobiliario, principalmente en materia de inversiones en nuevos proyectos.
Según estadísticas del Banco Central, la tasa de interés promedio anual y reajustable en UF de los créditos para vivienda registraron su tercera baja consecutiva en julio, al ubicarse en 4,31%, luego de anotar 4,32% en junio y 4,35% en mayo, alejándose del peak de 4,45% registrado en marzo de 2022, pero aún muy distante del 2,31% de marzo de 2021.
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En esa línea, la Asociación de Bancos manifestó, hace algunas semanas, que las tasas de interés para hipotecarios mantenían una “relativa estabilidad”.
Como se recordará, entre marzo de 2021 y marzo de 2022 se mantuvo una tendencia al alza de las tasas de interés por el deterioro del mercado de capitales, como consecuencia de los retiros de fondos de pensiones, que afectaron el interés de los inversionistas institucionales en los bonos bancarios, debido a la liquidación masiva de instrumentos de renta fija, que salieron a vender las AFP.
Colocaciones
En Ñuble, las colocaciones para hipotecarios vienen mostrando una leve recuperación desde abril pasado. Según estadísticas de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), totalizaron 621.193 millones de pesos en junio de 2022, lo que representó un aumento de 14,95% nominal respecto a junio de 2021, sin embargo, la variación real (ajustada por inflación) alcanzó 2,45%.
Gonzalo Collarte, gerente de Productos BancoEstado, explicó que “el período de comparación considera un primer semestre de 2021 que fue particularmente alto, debido a tasas históricamente bajas desde aproximadamente septiembre del 2020. Luego, desde octubre del 2021 hasta aproximadamente marzo de este año, el mercado de capitales empujó al alza las tasas de crédito, mientras que la falta de financiamiento de largo plazo presionó el ajuste en los plazos. Desde abril, esto ha ido cambiando, permitiendo una baja en las tasas de crédito y flexibilización en los plazos”.
Collarte precisó, no obstante, que “se ha visto una leve alza en el monto promedio de créditos otorgados”, lo que da cuenta de la marginación de algunos segmentos por los mayores precios.
El ejecutivo subrayó que “BancoEstado ha mantenido las condiciones de financiamiento, pese a los cambios en el mercado” y mencionó que “en mayo lanzamos la campaña Hipotecazo, cumpliendo con nuestro rol anticíclico, como medida para apoyar a nuestros clientes en la compra de su vivienda, reactivando también así el mercado inmobiliario”.
Consultado por las proyecciones para los próximos seis meses, el gerente de Productos BancoEstado planteó que, “en términos del ritmo de créditos a otorgar, tenemos un volumen importante de solicitudes y aprobaciones en curso, producto de nuestra campaña, por lo que podemos estimar que se mantenga el dinamismo en los próximos meses, de todas formas, siempre esto está sujeto, por ejemplo, a la entrega de proyectos inmobiliarios en la zona, donde la venta asociada a propiedades nuevas corresponde a más del 70% de los créditos otorgados durante este año”.
Ventas
Por su parte, Ricardo Salman, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Chillán, afirmó que “las ventas se han visto afectadas principalmente por el alza de las tasas de interés, por las medidas más restrictivas para la aprobación del financiamiento y también por la percepción económica de los consumidores, quienes enfrentan las dudas sobre si es el momento de tomar un crédito a largo plazo”.
Sin embargo, el dirigente gremial acotó que “los proyectos que han sido terminados recientemente han tenido un buen nivel de colocación, si bien es cierto, con algún mayor nivel de desistimiento, derivado de que algunos clientes no cumplan con las condiciones para ser sujeto de crédito, pero ha sido posible volver a colocar la unidad con un nuevo comprador. Esto tiene que ver con que en Chillán y Ñuble en general, hay una demanda insatisfecha muy grande, reflejado en el gran déficit habitacional, producto del crecimiento que enfrenta la ciudad, que está dentro de los niveles altos del país, entre otras razones, por haberse convertido en región, han llegado a instalarse habitantes de otras regiones, ya sea motivados por efectos de la inversión privada o por empleo del sector público”.
Pero a pesar del elevado nivel de demanda y la capacidad de algunos inversionistas de poder acceder a los hipotecarios, Salman advirtió que “el alza de precios de viviendas, junto con las condiciones financieras restrictivas puede significar para el año 2022 una caída en las ventas que va a estar entre un 18% y un 35%”.
El timonel de la Construcción en Ñuble explicó que “los retiros de fondos de pensiones significaron una pérdida de profundidad para el mercado financiero, esto se tradujo en que los plazos de los créditos hipotecarios se acortaran significativamente, cuando llegaron a ser los plazos de hasta 40, 30 y 25 años en forma usual, se acortaron a 15 y 20 junto con el incremento de las tasas de interés, que se han elevado desde una tasa anual del 2% que podíamos disponer el año 2019 a un rango de 4,4% hasta un 5,65%, que fluctúa según el banco, el cliente y los plazos”.
Todo esto se ha traducido en que, para tomar un crédito para la vivienda, la renta exigida en muchos casos a lo menos, se haya duplicado, por lo tanto, esto se traduce en una reducción del tamaño del mercado que puede acceder a una vivienda de un determinado precio o se ven obligados a comprar una vivienda de menor valor, situación que también es difícil porque la oferta, si la hay, es muy limitada, analizó Salman. “Los plazos restrictivos se han aliviado un poco y se han vuelto a incrementar los años del crédito hipotecario en la banca, pero la tasa de interés se mantiene en niveles muy altos y parece ser que esta situación se va a mantener por un buen tiempo, al menos mientras el Banco Central mantenga su objetivo y necesidad de controlar la inflación”, anticipó.
Asimismo, el empresario sostuvo que “la situación de oferta de crédito no solo ha sido restrictiva para los compradores, sino que también ha sido muy restrictiva para las empresas en general, de igual manera, para las empresas inmobiliarias el nivel restrictivo de este año ha alcanzado niveles tan altos como los del primer trimestre del año 2020”.
Respecto a la leve recuperación de las colocaciones regionales de hipotecarios, Salman manifestó que “el dinamismo marginal que se aprecia a partir de abril de 2022 corresponde a un pequeño relajamiento de las condiciones crediticias referido el tema de los plazos (…) Pero el efecto que predomina es una ralentización de las colocaciones bajando el volumen producto de las alzas y elevadas tasas de interés que se mantienen, sumado además, a las condiciones económicas, incertidumbre y precarización del mercado laboral”.
Para los próximos 12 meses, en tanto, desde la CChC estiman que “la inflación debería controlarse y con ello, permitir una baja en la tasa de interés del Banco Central. Después de eso podremos ir volviendo a la normalidad, pero el plazo para esto va a ser relativo al comportamiento de las variables macroeconómicas, además de la inflación, el crecimiento económico, el empleo formal y las expectativas de las empresas y de los consumidores”.
Oferta de viviendas
De igual forma, el líder empresarial manifestó que “la oferta de vivienda se está viendo disminuida en este momento, al menos en la generación de nuevos proyectos, derivado de un deterioro de la confianza empresarial”. Explicó que “el rubro de la construcción es el más cauto, puesto que se trata de inversiones altas y que, en los ciclos económicos, como en este caso en que se avecina un deterioro, las decisiones de inversión de largo plazo son revisadas y miradas con cautela”.
“Por otro lado -añadió Salman, la escasez de materiales y mano de obra junto con el elevado costo de las mismas, ha hecho más difícil avanzar con las obras, y están teniendo por ello un encarecimiento, el que no es posible llevar a precio final puesto que a la vez la economía está presentando un alto nivel de inflación y la capacidad de compra del consumidor se ve deteriorada”.
De esta manera, explicó el presidente de la CChC, “los márgenes de las empresas constructoras e inmobiliarias se han visto más restringidos. Esta situación se da aún más fuertemente en el segmento de la vivienda pública, es decir, aquella que cuenta con subsidio para financiarla total o parcialmente, puesto que el precio de venta está fijo, entonces, no es posible llevar a precio final y resarcir todos los costos adicionales que han enfrentado las empresas”. Destacó que “el alza del costo de la construcción está muy por sobre el IPC, el cual ya está muy alto, y ha sido en el último año del orden de 4 veces el IPC, es decir, con un IPC anual del 10%, ha significado un alza de costos para el sector de la construcción de un 40%”.
En ese sentido, reveló que “no es menor que a junio de este año tengamos las cifras más altas de quiebras de empresas del rubro de la construcción, que a la fecha alcanza a 63 empresas en el país”.
Así, comentó que “el auge de toda la edificación que estamos viendo en el centro de Chillán corresponde a proyectos iniciados en la época en que Ñuble se convirtió en región o de poco tiempo después, y si bien algunas empresas volvieron a replicar sus proyectos, otras vieron que las condiciones ya no estaban para hacerlo”.
Respecto a las proyecciones de inversión para los próximos 12 meses, Ricardo Salman expuso que “la inversión, la cual requiere movilizar cuantiosos recursos, necesita de un ambiente estable y seguro para poder transitar, y lamentablemente, no es el escenario que vamos a enfrentar en lo que queda del 2022 y 2023. La inversión privada, además, requiere de la inversión base habilitante en infraestructura pública para poder comenzar, como caminos, embalses y transmisión eléctrica. Por ello es muy importante en este tiempo acelerar su ejecución, que por lo demás en un ambiente económico deprimido como el que viene, se constituye como una herramienta contracíclica para recuperar la actividad”.
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