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La entrada en vigencia de la actualización del Plan regulador intercomunal de Chillán y Chillán Viejo (Prich), que reemplazó el instrumento vigente desde 2007- incorporó 1.634 hectáreas de suelo rural para uso industrial, emplazadas en el eje de la Ruta 5, en Chillán Viejo, recogiendo así un proceso natural de consolidación de un polo industrial y logístico que cada año suma nuevos actores y que cada vez despierta más interés entre los inversionistas y también en las autoridades, que ven en el desarrollo de esta zona una fuente de crecimiento económico y del empleo local.
Tanto en el sector privado como en el público existe coincidencia en que la zona tiene ventajas para crecer en este rubro. Específicamente, el eje de la Ruta 5 en Chillán Viejo es percibido con un gran potencial por su emplazamiento equidistante de Santiago y Osorno, junto al acceso a la Autopista del Itata, que conecta con Concepción y los puertos, así como también por la presencia de la línea férrea, que podría aprovecharse en la medida que exista la demanda y se ejecuten las inversiones necesarias, dado que a muy poca distancia está la estación Rucapequén, que en el pasado fue un punto neurálgico de la red ferroviaria.
Es más, estas inversiones también tienen un efecto dominó, ya que atraen la instalación de negocios relacionados, constituyendo en algunos casos verdaderos clúster, un fenómeno que ya se está comenzando a observar, y que según fuentes del rubro acelerará su crecimiento en los próximos años.
Un ejemplo de lo anterior es lo que ha ocurrido con el sector de la distribución y la logística. Por ello, no es casualidad que en Ñuble naciera una de las mayores empresas del rubro, Distribuidora Rabié, cuyo centro de distribución ubicado en la Ruta 5 fue adquirido por Cencosud luego de su quiebra, hace una década.
En el eje de la Ruta 5, definida como la zona de crecimiento natural de este rubro, otras empresas también han instalado sus centros de distribución, como CCU, Colún, Kaufmann y Chep; y se proyecta la instalación de un centro logístico de Bodegas San Francisco.
Un elemento clave es la disponibilidad de terrenos con aptitud para el desarrollo de proyectos industriales y de distribución, con la proliferación de loteos y el desarrollo del parque industrial Chillán Viejo, emplazado en el kilómetro 420, que tiene una superficie de 650 mil metros cuadrados y cumple con los más altos estándares internacionales. Precisamente en este parque la empresa mexicana Bimbo, a través de su filial Ideal, levantó en 2021 su primera planta productiva fuera de la región Metropolitana.
En ese sentido, se sabe de al menos cinco empresas del rubro logístico y agroindustrial que habrían suscrito acuerdos para instalarse en el sector, con reserva de confidencialidad.
También ha trascendido que empresas del rubro maderero están pensando en proyectos de puerto seco, donde se pueden almacenar y preparar los contenedores antes de salir al puerto, cuyas bodegas tienen un costo muchísimo mayor.
“Tenemos las puertas abiertas”
El alcalde de Chillán Viejo, Jorge del Pozo, afirmó que “el cambio del plan regulador intercomunal obedece a la necesidad imperiosa de la intercomuna de regular y planificar territorialmente nuestro suelo, y también tener la capacidad instalada para poder recibir a nuevas empresas. Nosotros estamos preparados con más de 1.600 hectáreas que hoy día se pueden utilizar para la producción industrial. Eso es muy relevante y eso es lo que trajo consigo este plan regulador, además de tener hoy día ante el empresariado las reglas claras respecto a dónde y en qué pueden invertir, hoy día recibimos con mucha alegría lo que ocurrió finalmente, que da respuesta a lo que estábamos esperando, y esperamos que lleguen empresas con las garantías que está dando este municipio, con las garantías que da el plano regulador intercomunal, y no tan solo lo local y nacional, sino que para nosotros es muy relevante enviar es un mensaje de confianza para la inversión internacional”.
Enfatizó que “estamos al medio del país, tenemos todas las condiciones instaladas para que puedan hoy día realizar sus producciones sin inconvenientes”.
El alcalde planteó que, “queremos avanzar rápidamente para tener a nuestro equipo preparado ante cualquier consulta que pueda llegar desde el ámbito nacional e internacional. Y además, tenemos hoy día claridad respecto de las zonas productivas”.
“Queremos decirles que estamos con las puertas abiertas para poder orientar, facilitar los trámites para que se puedan instalar”, añadió el jefe comunal.
Del Pozo apuntó que el Prich abre oportunidades para el desarrollo de varios rubros, “con facilidades logísticas para las empresas”. En ese sentido, hizo hincapié en que “la ubicación es privilegiada, estamos en el ombligo del país, cerca de los puertos y por tanto, eso también nos da un valor agregado”.
“Hace muchos años que estábamos esperando poder tener este nuevo instrumento de planificación, se demoró, es cierto, pero hoy día ya es una realidad y por tanto, estamos todos dispuestos para empezar a avanzar en términos de tener alianzas públicas y privadas y que los empresarios tengan la confianza que su inversión y sus producciones hoy día van a tener la mejor ubicación en el país para poder exportar, para poder comercializar en Chile. Nosotros estamos muy contentos, por cierto, y con los brazos abiertos para recibir al empresariado nacional e internacional en lo productivo agroindustrial y logístico”, cerró el alcalde.
Crece interés por la zona
Precisamente, el análisis que hace la corredora Colliers, consignado por Diario Financiero, es que el nuevo plan regulador tendrá positivos efectos para la región, que ya cuenta con favorables condiciones para atraer empresas de logística, como su ubicación estratégica en el centro del país, que facilita el acceso a los principales mercados nacionales.
“El nuevo plan regulador implica regularizar y ordenar el crecimiento urbano, inmobiliario e industrial en la región. Esto significa establecer zonas específicas para el desarrollo residencial, comercial e industrial, así como definir normativas y regulaciones para el uso del suelo. En la práctica, esta aprobación busca ordenar el crecimiento de la región, evitar la expansión descontrolada de la urbanización y promover un desarrollo sostenible y equilibrado”, sostuvo Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers.
Según la firma, durante el último año se ha percibido un incremento sobre 25% en la demanda por arriendo o compra de espacios industriales de parte de empresas de logística y retail en la región. “La proyección es que el interés continuará al alza y en el mediano plazo se espera un ajuste de precios de arriendo y venta al alza, dependiendo de factores como la demanda de espacios industriales, la oferta de terrenos disponibles y las políticas de desarrollo urbano”, estimó Correa.
Para Colliers, además de ubicación, entre los atributos de la zona destacan que “cuenta con una infraestructura de transporte en desarrollo, incluyendo carreteras y puertos, que mejoran la conectividad con otras regiones y países vecinos. Asimismo, la disponibilidad de mano de obra calificada y el potencial de desarrollo económico han atraído inversiones en el sector logístico”.
Desafíos
Ricardo Salman, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción-Ñuble, aseveró que, “sin duda, la disponibilidad de un mayor número de hectáreas para uso industrial facilitará la instalación de más proyectos al aumentar la oferta y la competencia en cuanto a terrenos disponibles”.
El dirigente gremial destacó que, “esta medida hará más factible que la conurbación de Chillán y Chillán Viejo pueda transformarse en un centro logístico para la zona centro y sur del país. Nuestra zona cuenta con condiciones favorables y es crucial habilitar suelos para estos usos”.
Explicó que, “aunque estos terrenos están ubicados a orillas de la Ruta 5, todo el desarrollo ejerce más presión sobre la ejecución de los proyectos viales en Chillán y Chillán Viejo. Actualmente, hay proyectos que atienden parte de este desafío en la cartera de Vialidad, son nueve grandes obras que suman un presupuesto de $370.000 millones que se encuentran en la cartera del Ministerio de Obras Públicas. Este plan regulador también actualiza la red vial estructurante, estableciendo ensanches y aperturas en vías troncales de la conurbación. Estos cambios incrementan el desafío y la inversión vial necesaria para todo el desarrollo que se proyecte. Un factor determinante en la envergadura de los proyectos es que, en tres de las cuatro zonas disponibles para actividades productivas, la subdivisión predial mínima es de 5.000 metros cuadrados, quedando solo una zona con una subdivisión predial mínima de 2.500 metros, esta disposición es una limitante para iniciativas menores”.
Salman también advirtió otras limitaciones. “Las restricciones actuales de la energía disponible en la región, especialmente en Chillán, juegan en contra de la instalación de cualquier proyecto en la zona industrial. Esto se constituye como la mayor brecha en la actualidad y ha afectado negativamente la instalación de muchos proyectos en el pasado. La mayor oferta disponible de suelo y la mayor demanda por ellos aumentarán esta brecha”.
Por otro lado, sentenció que “a diferencia de la energía, que impide el inicio de los proyectos, la permisología afecta gravemente sus plazos y costos para llevarlos a cabo, lo que hace que persistan en el camino sólo aquellas inversiones que cuentan con un respaldo económico más sólido”. “Además de estos problemas, la difícil situación económica actual afecta la disponibilidad de financiamiento para cualquier proyecto de inversión industrial, lo que dificulta sacar adelante cualquier iniciativa”, puntualizó el timonel de la CChC Ñuble.
Atracción de inversiones
Por su parte, el seremi de Economía en Ñuble, Erick Solo de Zaldívar, hizo hincapié en que esta actualización el Prich, sumado a los estímulos para la atracción de inversiones que se están implementando en la región, configuran un escenario auspicioso.
“Uno mira el panorama en otras regiones y no todas están ofreciendo incentivos para la atracción de inversiones. En la región de Ñuble ya tenemos un instrumento Corfo que está pronto a lanzarse que tiene este propósito y que es 100% financiado por el Gobierno Regional. Entonces, hay una apuesta regional, tanto de nivel de gobierno, como del Gobierno Regional, de que este año y los que vengan la región crezca en términos de inversiones de empresas que se vengan a la región y que eso repercute en un mayor desarrollo para la región y un bienestar en términos de empleo”, expuso el seremi.
“Pero, además -continuó-, hemos estado trabajando mancomunadamente en poder garantizar ciertas condiciones que generen mayor atractivo a los inversionistas. Entonces, por ejemplo, en el tema de la energía, gracias a las inversiones que se están desarrollando en la subestación Montenegro, que van a repercutir en la subestación Larqui, ya estamos garantizando suministro eléctrico a esta zona que es un polo de desarrollo en la región, que es el polo industrial Chillán Viejo”.
“A eso súmele que, bajo la reciente aprobación del Plan Regulador Intercomunal, se incorpora como uso de suelo para el desarrollo de actividades productivas industriales un total de 1.957 hectáreas, de las cuales 1.634 se localizan en la comuna de Chillán Viejo. Entonces, se está avanzando en normativa urbana que reconoce uso de suelo para que puedan desarrollarse actividades productivas y consolidando este polo de desarrollo en la región”.
Solo de Zaldívar subrayó que “eso es sumamente importante y estos datos yo creo que son necesarios destacarlos, porque en el fondo, a veces pasa que los inversionistas se compran un terreno y después se dan cuenta que no pueden desarrollar cierto tipo de actividad porque no cumple urbanísticamente y lo que hace el Plan Regulador Intercomunal es reconocer el nuevo uso de suelo urbano, particularmente de desarrollo de actividades productivas e industriales”.
En esa misma línea, la directora regional de Corfo, Macarena Dávila, manifestó que, “la definición que el plan regulador ha asumido, disponiendo de nuevos espacios para desarrollar la actividad productiva, en articulación con los sectores económicos prioritarios de la región y con un foco sustentable, resulta de alta relevancia para Corfo”.
La autoridad explicó que, “por intermedio de nuestros programas e instrumentos, podemos apoyar sustantivamente el desarrollo de nuevas actividades industriales, así como potenciar las existentes, dando oportunidad para la generación de mayor riqueza, el fomento del empleo de alta calidad y la generación de una matriz productiva más diversa y compleja. En ese sentido, actualmente en una alianza estratégica con el Gobierno Regional, estamos trabajando en la articulación de la atracción de nuevas inversiones tecnológicas que robustezcan el desarrollo económico regional, dando lugar a nuevos encadenamientos productivos y a la generación de polos de desarrollo, como son el rubro logístico, la instalación de una industria auxiliar de servicios para los sectores agroalimentario, forestal y manufacturero, sin descartar también inversiones que sigan potenciando el turismo de intereses especiales, la cultura y el patrimonio, también vocaciones identificadas con Ñuble”.
“La posibilidad de concretar todo lo anterior, sin duda, generará perspectivas de crecimiento y desarrollo que nuestra región necesita y se merece, en las cuales las decisiones locales que los propios actores regionales y foráneos estén incentivados a tomar se aceleren, serán el origen de mejores destinos para todo el territorio”, puntualizó Dávila.
