La semana pasada, María José Espinoza, profesora de enseñanza básica de Chillán, recibió un correo del ejecutivo del banco en el que le confirmó el peor escenario: su crédito hipotecario fue rechazado. Solicitaba un préstamo a 25 años por el 80% del valor de la vivienda, que hoy bordea las 2.900 UF, sin embargo, las simulaciones que hizo en el portal web del banco hace algunos meses hoy no tienen ninguna validez. Las alzas de tasas de interés y las mayores restricciones que han impuesto los bancos a este tipo de créditos, como el menor plazo (no más de 20 años) o un financiamiento que no supere el 80%, cambiaron completamente las perspectivas para la profesional de 37 años y su sueño de la casa propia se truncó.
“La verdad es que ya me habían avisado que el crédito fue rechazado, pero albergaba la esperanza de que la apelación a la comisión de riesgo del banco pudiera cambiar el resultado, pero no fue así. Me deprimí mucho, porque lo veía como una oportunidad irrepetible de tener una casa para mi hija y para mí. Hice los tres retiros de las AFP para juntar el pie, mis papás me ayudaron un poco, porque es muy difícil ahorrar mes a mes, y de acuerdo a la simulación que uno hace en la web no debía tener problemas”, relató.
Sin embargo, en los últimos meses el mercado de los hipotecarios cambió abruptamente, pues de tener las tasas de interés históricamente bajas y grandes facilidades para su obtención, hoy ocurre todo lo contrario, con tasas que siguen subiendo, con mayores restricciones en los bancos y con un alza en el valor de las nuevas viviendas, debido a los mayores costos de materiales y de mano de obra.
Efectivamente, la casa ya no cuesta 2.650 UF, sino que ahora cuesta 2.900 UF. No tiene subsidio, por lo tanto, hay que juntar un pie importante, pero eso no fue suficiente, “porque al calcular el dividendo, esta cifra aumentó enormemente, y sobrepasó con creces el 25% de mi sueldo, que es el tope tradicional establecido por la banca para otorgar hipotecarios. Todo esto lo he ido aprendiendo en el camino, porque es primera vez que estoy intentando comprar una casa; me dijeron que buscara una casa más barata, pero cuesta encontrar una que esté bien ubicada y sea de una calidad aceptable, porque está lleno de casas construidas con los materiales más baratos, especialmente en las terminaciones, con espacios mínimos, donde apenas cabe el auto y los niños no tienen un patio amplio para jugar, y para qué hablar de los pasajes, donde no cabe ni siquiera el carro de bomberos”, se lamentó la profesora.
Esta realidad aplica a todos los bancos, incluso al banco “de todos los chilenos”, que declinó responder a las preguntas de La Discusión.
Mercado más restrictivo
Precisamente esta semana la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) presentó un informe que revela el encarecimiento del valor de las viviendas, pero también da cuenta del impacto de las mayores tasas de interés de los créditos hipotecarios.
El gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado, en declaraciones a Canal 13, afirmó que “después de la crisis sanitaria en que cayó todo, hemos visto un importante en el alza en la compra de vivienda en todo Chile”.
“Efectivamente vimos un aumento importante en la venta de vivienda, pero han pasado cosas en este periodo. Una de ellas es la inflación, que ha ido aumentando, eso ha implicado que la tasa de interés de los créditos haya ido aumentando y eso obviamente tiene un fuerte efecto en los créditos hipotecarios”, complementó.
Por lo mismo, indicó que “por cada punto que sube la tasa en un crédito a 30 años, el dividendo sube un 14%. Probablemente, de aquí a fin de año, se sumen dos puntos a la tasa, o sea un 28% de aumento del dividendo”, pero también manifestó que adicionalmente a eso “los bancos están anunciando créditos más cortos, a 20 años”.
“Si sumas las dos cosas, a un crédito a 3.000 UF te sube la tasa y 20 años, te sube el dividendo un 60%. Hay un impacto importante a la población, porque un dividendo que sube implica que el sueldo que debes tener como familia para justificar el crédito te sube también”, añadió.
Por lo mismo, enfatizó que el 2022 la demanda por viviendas no debería crecer al ritmo con el que se registró en 2021. Sobre el panorama a futuro, Javier Hurtado apuntó que “estamos en un momento complejo, la recomendación sería que de aquí a un año esto empeore, no mejore, por lo que diría que se compre hoy, pero no sé qué pase en dos o tres años más”.
“Por lo menos este año y el próximo vamos a estar complicados con subidas de tasa importantes y subidas de dividendos y precios; y es probable que eso en el muy corto plazo no cambie”, advirtió.
A nivel local, Ricardo Salman, presidente del Comité de Vivienda e Inmobiliario de la CChC Chillán, confirmó el complejo panorama: “Creemos que se va a generar una complicación extra para las familias, ya que muchas no van a poder adquirir las viviendas debido a que les exigirán una renta más alta, ya que si estaban pensando en una casa de 3 mil UF, ahora tendrán acceso a una de 2 mil UF seguramente”.
El dirigente gremial hizo hincapié también en el impacto que esto tendrá en las empresas del sector. “También va a afectar a las empresas ya que, si actualmente hay proyectos vendidos en proceso de terminación de obras, se pone en duda si los interesados continuarán cumpliendo con las condiciones para concretar la compra”, sostuvo.
Precisó que “esto significa que las empresas van a ver desfasadas sus recuperaciones y con ello, el ciclo de construcción de sus proyectos, lo que decantará en que muchas familias que están inscritas no podrán acceder a su compra, ya que para inversiones de una casa de 3 mil UF actualmente se requiere de una renta aproximada de 1 millón de pesos y dados los cambios de reducción de plazo e incremento de tasas y la baja de plazo de 30 a 20 años o menos quizás, la renta exigida se elevará de 1 millón a 1 millón 600 mil pesos. Por lo tanto, habrá un retroceso tanto para las familias como para las empresas, lo que se traduce en una ralentización del flujo de los procesos de adquisición de viviendas.”
Un sueño más lejano
Karin Bravo Fray, ingeniero comercial experta en administración y finanzas y directora de Postgrados de la Universidad San Sebastián, explicó que “al aumentar la tasa de interés, se encarece obviamente el costo del crédito reflejado en un dividendo mensual mayor. Lo anterior, y bajo la política de las instituciones bancarias de considerar que el dividendo puede ser hasta el 25% de la renta del individuo, implica que para acceder al crédito debe contar con un ingreso mayor, que no ocurre así, pues las personas no han tenido un incremento en su renta”.
“Por ejemplo -continuó Bravo-, en una vivienda de 3.000 UF, asumiendo un pie de un 20% que deja un crédito por 2.400 UF a 20 años, y considerando la variación de tasas que hemos tenido desde diciembre de 2020, pasando de un 3,92% anual a 5,43% anual en septiembre de 2021 (www.mimejortasa.cl), el efecto que se genera en el costo mensual del dividendo es de 1,97 UF, que equivale al valor actual de la UF a casi $60 mil. Lo anterior, implica que cotizar en la banca por esa vivienda, requerirá que el interesado cuente con $240 mil más de renta, que en la práctica deja fuera a muchos postulantes a créditos hipotecarios, o los obliga a buscar alternativas, por ejemplo, complementar renta”.
La profesional apuntó, además, que “la denominada clase media que se financia sus viviendas podría verse afectada, precisamente en el rango de precio de las viviendas por sobre las 2.000 UF. Para las viviendas de menor precio, existen otros tipos de subsidio y ayudas estatales para ser propietario, que se pueden visualizar en la página del Serviu. En cambio, las viviendas con un precio mayor a 2.000 UF, requieren un financiamiento financiero, y es ahí donde se tienen las restricciones”.
Como consecuencia de esto, la académica sostuvo que “la lógica ante todas estas restricciones indica que quedarán muchos proyectos sin venderse, y otros que estaban en etapa de consolidación del crédito se desistirán. El mismo Banco Central proyecta para el bienio 2022-2023 bajo dinamismo en la construcción de nuevos proyectos. Lo anterior podría significar una ralentización en este sector, y para tratar de deshacerse del stock de viviendas listas para entrega las inmobiliarias podrían promover opciones de oferta que pueden ser aprovechadas principalmente por inversionistas que tengan recursos líquidos para adquirirlas, sin tener que acceder a financiamiento. Para el resto de las personas, que requieren el crédito para comprar una vivienda, existe gran probabilidad que posterguen su decisión de compra con las restricciones actuales”.
Asimismo, la experta en finanzas de la USS proyectó un escenario igual o incluso más restrictivo para el próximo año. “El aumento de tasa de interés se mantendrá mientras no se controle el nivel de precios de la economía y las restricciones particulares a los hipotecarios obedece también a la incertidumbre general de la economía. Hace 10 años se podían adquirir viviendas teniendo solo el 10% de pie, mientras que ahora por la misma saturación de algunas comunas se está pidiendo el 20% del valor de la vivienda al menos como ahorro inicial. A lo anterior, cada banco también va poniendo otros requisitos, como restringir el número de años del crédito u otro tipo de restricciones relacionadas con la caracterización financiera del postulante, en cuanto al tipo de renta (castigando, por ejemplo, la renta variable), o la formalidad y antigüedad laboral del mismo”, sentenció.
“Las proyecciones respecto a la tasa de interés indican no solo que esta se va a mantener, sino que es altamente probable que siga subiendo durante el año 2022, para controlar la inflación existente. Pasando este periodo de sobrecalentamiento de la economía, podríamos volver a encontrar tasas de interés más bajas, pero en todo caso, nunca en los históricos de baja de tasa que tuvimos durante el año 2019 e inicios de 2020”.
Inflación y retiros de AFP
En entrevista con radio Cooperativa, el presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financiera (ABIF), José Manuel Mena, aseguró que habrá toda una generación que tendrá dificultades para acceder a créditos hipotecarios, ante la crisis originada por la inflación y los retiros de fondos de pensiones.
Mena planteó que “estamos empezando a valorizar lo que teníamos, que como estaba ahí y estuvo durante mucho tiempo, que era un mercado de ahorros a largo plazo, la posibilidad de comprar un bien raíz a 30 años y especialmente comprarlo a una tasa que era fija (…) eso en Latinoamérica no existe, solamente lo teníamos nosotros y pareciera que no nos dimos cuenta que era muy importante”.
“Yo soy parte de una generación que recién casado compré y me endeudé a UF+12 y hoy día nos parece una locura, también en años previos a eso hubo gente que se endeudaba a UF+18. No estoy diciendo que vamos a llegar a esos niveles, pero hoy día el marginal está siendo más cerca de UF+6 y por supuesto que hay una exigencia de mayor renta para cumplir con eso, porque si el plazo es de 20 y no de 30, y si la tasa está más cerca del 6 y no del 2, estamos viendo que hay una generación que va a tener dificultades en comprar su bien raíz”, explicó.
Mena añadió que “como país, este es un tema en el que debiéramos tener una conversación profunda, público-privada, para poder volver a tener las condiciones para que tengamos el derecho de poder acceder, al menos tener la posibilidad, de tener un crédito y un bien raíz como familia”.
En relación a las causas de esta situación, Mena indicó que “los bancos tenemos que hacer lo que se denomina un calce entre los dineros que nos llegan por los depositantes y los dineros que van a los deudores o personas que desean tener un crédito (…) existen reglas muy claras, desde el Banco Central y de la CMF”.
“Si no tenemos gente que nos compre los depósitos o bonos respectivos (a 30 años), que es lo que ha sucedido en este último tiempo, no tenemos la posibilidad de dar crédito a ese plazo”, dijo.
El dirigente dijo que además de la inflación, esta situación se debe “mayoritariamente a los retiros, porque los que nos compraban esos documentos, lo que nos prestaban a nosotros los bancos el dinero, son los mismos que han estado vendiendo sus papeles y por lo tanto, nadie está comprando a nosotros los depósitos respectivos a ese plazo”.
Fuentes de la industria bancaria reconocen que los sucesivos retiros han generado desequilibrios macroeconómicos por el shock del consumo, lo que se ha traducido en un impacto sobre la inflación del país.
Según comentan desde el mercado, la tasa de interés de los bonos soberanos de largo plazo, que sirven de base para el costo de financiamiento de los bancos para los créditos hipotecarios, han “aumentado de manera relevante” desde el primer retiro. En esa línea, fuentes de la industria, consideran que de agudizarse este escenario “será imposible”, incluso, dar créditos a un plazo de 20 años.
