Liderando el proyecto Centro Urbano 18-5, edificio de oficinas que Alcorp comenzó a levantar en diciembre en la calle 18 de Septiembre, en Chillán, José Luis Larenas, gerente administrativo y de finanzas de la constructora, analizó el escenario económico, las perspectivas para el rubro inmobiliario y los eventuales cambios al plan regulador comunal de Chillán.
“Las mayores preocupaciones son una extensión de la pandemia con las nuevas mutaciones que han aparecido en el mundo y una radicalización de posturas en la redacción de la nueva Constitución”, resumió el ejecutivo, quien destacó que “también es preocupante el alza de costos de construcción que en estos últimos meses han llegado a niveles muy altos. Pareciera que la falta de producción por muchos meses está impactando fuerte en los precios. Ya veníamos con alzas importantes de los precios de las viviendas, ya sea por alzas en los terrenos o mayores impuestos, por lo que nuevas alzas producto de faltas de stock pueden llegar a ser perjudiciales. Incluso el año pasado, con menores niveles de venta, los precios de las viviendas no bajaron. Esto puede alejar el sueño de la casa propia”.
Respecto a los mayores costos, detalló que “el fierro, por ejemplo, aumentó un 20% en 4 meses; y la madera, incluso al doble. Y éstos son elementos esenciales para la construcción. Hay quiebres de stock en varios productos, por falta de producción tanto en Chile como en el resto del mundo. Esperamos sea algo pasajero, pues si se mantienen estos costos, las constructoras los traspasarán a las inmobiliarias y éstas a los clientes finales”.
No obstante lo anterior, se mostró relativamente optimista respecto al comportamiento de las ventas este 2021. “En la medida que los bancos sigan prestando y lo hagan a tasas bajas como lo están haciendo, y por otro lado, mejore el empleo y la estabilidad laboral, creo que la perspectiva es buena”, planteó.
Incertidumbre
Larenas expresó que “el escenario es extraño, ya que por un lado tenemos la incertidumbre constitucional, que dictará las reglas del juego para las próximas décadas, y por el otro, una pandemia. Vemos que comienzan a llegar vacunas a nivel masivo, además, la gente ha aprendido a tomar precauciones para vivir en esta nueva realidad. En el mundo se observa gran actividad en las bolsas porque se visualiza un impulso importante de la actividad económica, que lleva más de un año apagada”.
Respecto a la incertidumbre que genera en los inversionistas el debate constitucional, el profesional rescató que “pareciera que están apareciendo nombres de personas de centro como candidatos a la constituyente, que seguramente harán que la futura Constitución sea balanceada entre los deberes y los derechos. Si resulta así, creo que el futuro es de mucho optimismo. Este país tiene un potencial ilimitado, que con el aporte de todos en una mirada común, nos puede convertir en un país desarrollado”.
Dinamismo en Chillán
Desde esa perspectiva, aseguró que “Chillán no será la excepción. Incluso es posible pensar que Chillán tendrá un crecimiento más acelerado producto de ser una capital regional nueva que parte desde una base muy deprimida. Sólo puede mejorar. Leía un artículo la semana pasada que mencionaba que 400.000 personas emigraron de Santiago el 2020, de las cuales un 4% escogió Chillán como ciudad. Es decir, sólo por este factor, llegaron a Chillán cerca de 15.000 personas. Por otro lado, las inversiones más fuertes de ferrocarriles se están haciendo hasta Chillán, con trenes a 3,5 horas de Santiago. El potencial de la ciudad es promisorio, pero debe ir de la mano con un desarrollo armónico. Los cambios son muy rápidos y creo que nuestras autoridades ya debieran estar trabajando firme en todos los desafíos que implica este crecimiento en tan corto plazo”.
Consultado por la discusión que se está reactivando en torno a las modificaciones que se busca hacer al plan regulador comunal, particularmente respecto a la altura de edificios en el centro, Larenas postuló que “más que la altura, lo importante es saber integrar las construcciones con la ciudad. Es decir, poder ofrecer creativamente espacios urbanos que sean capaces de mitigar sus propios impactos. Por ejemplo, que se inserten en áreas con buenos servicios cercanos, de tal forma de que sus residentes eviten el uso del automóvil, que el propio edificio cuente con buenos ascensores, que existan espacios amplios de circulación peatonal, que deje espacios más allá de la línea de edificación para permitir veredas más amplias, y que además, sean un aporte desde el punto de vista estético. Vemos en grandes ciudades edificios altos y densos, pero con grandes espacios públicos a nivel de suelo, que logran un buen balance y se convierten en verdaderos hitos urbanos. Al final, es un tema de sentido común y de buscar el equilibrio, lo cual desafortunadamente no siempre se da. Todo depende cómo se planteen los proyectos. Por ejemplo, para este proyecto de oficinas el plan regulador nos permitía una constructibilidad de 8, es decir, construir 8 veces la superficie del terreno desde el primer piso hacia arriba. Sin embargo, decidimos sólo llegar a 3, con lo que pudimos plantear un proyecto a una escala que nos parecía más razonable”.
Centro Urbano 18-S
Lo que tiene más entusiasmado a Larenas es el proyecto Centro Urbano 18-S, cuyas obras se ejecutan en 18 de Septiembre esquina Vega de Saldías.
“Es una inversión muy significativa, del orden de $18,5 millones de dólares, que es la más grande que hayamos realizado en nuestra historia como empresa. A pesar de todo lo que ha pasado en estos últimos 15 meses, tenemos confianza en que el país saldrá adelante y que Chillán tiene todas las condiciones para convertirse en una gran capital regional”, expuso.
Explicó que “se trata de un edificio de 11 pisos y un subterráneo con 170 oficinas de 25 a 61 metros cuadrados, con la posibilidad de unirlas hasta incluso tomar un piso completo. Es un proyecto que tiene la ventaja de ofrecer mucha flexibilidad a los distintos clientes. El proyecto se planteó con la lógica de hacer oficinas modulares que pudieran interconectarse. De hecho, la mayoría de los clientes que nos ha reservado, lo ha hecho con dos o tres oficinas contiguas. Además, el edificio cuenta con 4 locales comerciales por el frente y un parking, asumiendo las externalidades que cualquier proyecto inmobiliario produce”.
El gerente de Administración y Finanzas de Alcorp recordó que “originalmente habíamos planteado un edificio mixto (de 19 pisos, con departamentos más oficinas), pero decidimos reducir su tamaño y hacerlo más específico para darle mayor identidad. Con esto no sólo redujimos el riesgo que tiene una inversión inmobiliaria grande, sino que además nos permitió enfocarnos en un nicho que no había sido atendido en Chillán. Hoy existe una oferta muy amplia de departamentos en el centro de Chillán, pero no veíamos oferta de oficinas de buen nivel a precios razonables y en una ubicación tan céntrica”.
También reconoció una ventaja en la menor duración de las obras. “Ya instalamos la grúa principal y terminamos la instalación de faenas. Están dadas todas las condiciones para avanzar bien hasta el segundo semestre del próximo año, que es cuando esperamos entregar a los clientes”.
